الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

امروز بسیاری از املاک فاقد سند رسمی می باشد و برای اینکه شخص فروشنده را الزام کنیم به تنظیم سند رسمی نیاز هست تا از وکیل متخصص در زمینه ملکی در کرج مشاوره بگیریم موسسه کرج وکیل با بهترین وکلا در زمینه ملکی و موضوع الزام به تنظیم سند رسمی در این مسیر همراه شما خواهند بود

اگر بخواهیم مالکیت یک ملک را انتقال دهیم به دو طریق می توان انجام داد:

• از طریق سند عادی
• از طریق سند رسمی

طبق ماده ی ۱۲۸۷ قانون مدنی اشعار می دارد: اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند ، رسمی می باشد .

طبق ماده ی ۱۲۸۸ قانون مدنی اشعار می دارد : مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد .

مطابق قانون اسنادی که رسمی نباشند سند عادی محسوب می شوند . در قانون ایران اسناد رسمی از اعتبار بالایی برخوردار هستند و اعتبارشان از اسناد عادی بیشتر است در این اسناد ( اسناد رسمی ) نمی توان ادعای انکار و تردید داشت و برای این که اعتبار سند رسمی را از بین برد باید در ادگاه اثبات شود که سند جعلی است و اثبات شود که سند واجد شرایط ماده ی ۱۲۸۷ قانون مدنی نمی باشد.

از دیگر ویژگی هایی که سند رسمی را نسبت به یک سند عادی برتر می سازد این است که مالکیت املاک در سند رسمی است.

طبق ماده ی ۲۲ ثبت اسناد اشعار می دارد : همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسید یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت . در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آن ها مجوز و در سهم الارث بین آن ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است.

تبصره : حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه ی انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب می شود . همچنین در مورد برخی از اموال منقول سند رسمی برای اثبات مالکیت ضروری است . برای مثال در خودرو به موجب رویه قضایی محاکم دادگستری اسناد عادی مثل برگ سبز خودرو و کارت خودرو برای اثبات مالکیت برای محاکم کافی نمی باشد . این اسناد صرفا نشانه ی مالکیت هستند ولی سند مالکیت نیستند .

در بحث انتقال مالکیت اموال با وجود برتری داشتن سند رسمی نسبت به سند عادی همیشه انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی شود . بلکه در بیشتر موارد انتقال مالکیت یک ملک با یک سند عادی انجام می شود و در مقابل آن بهای آن پرداخت می شود. با این وجود هر مالکی باید با اخذ سند رسمی مالکیت خویش را بر مال خود استوار سازد و از مزایای آن بهره مند شود.

بنابر این حتی اگر در سند عادی قید نشده باشد که فروشنده موظف به تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت است این تکلیف بر عهده ی مالک می باشد . در واقع تنظیم سند رسمی تعهد مازاد بر انتقال مالکیت نیست و اگر موجب عقدی حتی شفاهی شخص مالی را از شخص دیگر بخرد می تواند از آن شخص بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم کند با این حال فرض بر این است که نوشته وقتی حاضر است که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شود و به امضای طرفین برسد. دراین زمان اگر شخص فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند شخص خریدار پیش از این که ادعای مالکیت کند باید مطالبه تنظیم سند رسمی را طرح کند به این ترتیب اگر انتقال مالکیت به وسیله ی یک سند عادی در دادگاه مشخص شود از دادگاه بخواهد که شخص فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند تا وی بتواند رسما مالک مال خریداری شده شود . بنابراین درخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواسته ای است که بر مبنای سند عادی که مفاد آن اثبات پذیر است انجام می شود و در دادگاه درخواست می شود شخص فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را انجام دهد.

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

مرحله اول : دو حالت وجود دارد :
۱- فروشنده و خریدار در سند عادی تاریخ برای حضور در دفتر اسناد رسمی مشخص می کنند جهت تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت .

۲- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص می کنند .

فرض اول : خواهان تنظیم سند رسمی ابتدا باید در تاریخ مشخص شده در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال ( فروشنده ) در دفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور را از دفتر اسناد دریافت می کند تا بدین وسیله مشخص شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت دارد امتناع کرده است .

فرض دوم : خریدار باید ابتدا طی یک اظهارنامه از شخص فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص در دفتر اسناد رسمی مشخص شده حاضر شود . در این زمان اگر شخص فروشنده بدون دلیل موجه در زمان مشخص شده در دفتر اسناد رسمی مشخص شده حاضر نشود ،  خریدار می تواند از دفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور بگیرد . از این رو باید در نظر داشت دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می کند که قانونا یا عرفا خرید و فروش مال در سند عادی از طریق سند رسمی متداول باشد .

در کل قصد قانونی شخص فروشنده به تنظیم سند رسمی شامل مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی از نظر عرفی رواج داشته باشد و یا قانون برای اثبات مالکیت مال به خصوص سند رسمی اقتضاء نماید.

مرحله دوم : فرض کنیم فروشنده مالک رسمی مال باشد ، خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم کند و در این مورد خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوی خواهد بود.

محلی که ملک در آن واقع شده دادگاه آن محل دادگاه صالح به رسیدگی این دعوی خواهد بود همچنین توصیه می شود از لحاظ عملی طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک به دادگاه ارائه شود تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوی رو موضوعا منتفی کند .

دادگاه در جهت الزام به تنظیم سند رسمی چه اقداماتی انجام می دهد ؟

دادگاه برای این که بر مبنای سند عادی خوانده را به تنظیم سند رسمی الزام نماید ، باید ابتدا صحت انتقال مالکیت را احراز کند .

از این رو دادگاه اول این که خوانده مالک رسمی مال باشد را احراز می کند.

دوم این که خوانده اهلیت فروش مال را داشته باشد احراز می کند.

سوم این که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده و پرداخت ها یا شروط قراردادی که به عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده احراز می کند .

چهارم این که هزینه ی تنظیم سند رسمی چقدر است و بر عهده کدام یک از طرفین می باشد را احراز می کند .

در این میان دادگاه می تواند موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد مثل سابقه ی تصرف قانونی ملک را استخراج کند و یا برای مشخص شدن متصرفات ملک قرار معاینه محل صادر کند . بدیهی است که در این صورت نسبت به سند عادی انکار و تردید از جانب خوانده طرح می شود .

خواهان ابتدا باید به صحت سند عادی با عدله یا شواهد اثبات شود . همچنین ممکن است دادگاه در درستی سند عادی تردید کند و با ذکر کردن موارد تردید رسیدگی را منوط به اثبان صحت سند عادی از جانب خواهان نماید.

مطابق قانون پس از صدور حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی خوانده ده روز مهلت دارد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و طی سند رسمی انتقال مال را انجام دهد . در صورت امتناع کرن مالک از تنظیم سند رسمی اجرای احکام دادگاه مستقیما از دفتر اسناد رسمی اسناد را می خواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کند و نماینده دادگاه به جای خوانده ، آن سند را امضا خواهد کرد.

نتیجه گیری 

همان طور که اشاره کردیم الزام به تنظیم سند رسمی به این صورت می باشد که شخص برای این که مالکیت یک ملک را داشته باشد باید در دفتر اسناد رسمی سند رسمی تنظیم کند و همان طور که در ماده ی ۱۲۸۷ و ۱۲۸۸ قانون مدنی اشاره شد ، سند رسمی باید شرایط این مواد را داشته باشد . پس یکی از کارهایی که می توان برای خرید یک ملک انجام دهیم این است که از یک وکیل پایه یک دادگستری مشاوره بگیریم. شما هر زمان که بخواهید می توانید از وکلای متخصص کرج وکیل مشاوره ی تلفنی رایگان بگیرید. وکلای مجموعه ما از صفر تا صد پرونده همراه شما خواهند بود.