دستور فروش در دعاوی حقوقی: راهکاری قانونی برای حل اختلافات ملکی

در نظام حقوقی ایران، مالکیت مشاع و اموال غیرقابل تقسیم یکی از چالش‌هایی است که در بسیاری از پرونده‌های حقوقی و ملکی مشاهده می‌شود. این وضعیت معمولاً میان وراث، شرکا و حتی زوجین پس از طلاق رخ می‌دهد و در موارد زیادی منجر به اختلاف و دعاوی حقوقی می‌شود. یکی از مهم‌ترین راهکارهای قانونی برای حل این مشکلات، دستور فروش است.

در این مقاله، به بررسی کامل مفهوم دستور فروش، شرایط و مراحل اخذ آن، کاربردهای آن در دعاوی ملکی و نکات کلیدی در این زمینه می‌پردازیم و جهت کسب اطلاعات بیشتر با مشاوره حقوقی رایگان ما ارتباط بگیرید.

دستور فروش چیست؟

دستور فروش، یک تصمیم قضایی است که توسط دادگاه یا واحد اجرای احکام صادر می‌شود و بر اساس آن، یک مال غیرقابل تقسیم به فروش رسیده و عواید حاصل از آن میان مالکان یا ذی‌نفعان تقسیم می‌شود.

این دستور عمدتاً در مواردی کاربرد دارد که امکان تقسیم فیزیکی مال وجود ندارد یا در صورت تقسیم، ارزش و کاربری آن کاهش پیدا می‌کند. برای مثال، در یک ملک مشاع که دو یا چند نفر مالک آن هستند، اگر توافقی بر تقسیم یا فروش آن نباشد، یکی از مالکان می‌تواند درخواست دستور فروش دهد.

موارد کاربرد دستور فروش

دستور فروش در دعاوی مختلفی مورد استفاده قرار می‌گیرد. از جمله مهم‌ترین موارد آن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

۱. املاک مشاع

زمانی که یک ملک دارای چند مالک باشد و این افراد نتوانند برای استفاده یا فروش آن به توافق برسند، راه‌حل قانونی، درخواست دستور فروش است. طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر ملکی قابل افراز نباشد، دادگاه می‌تواند حکم به فروش آن بدهد.

۲. اختلاف میان وراث

در بسیاری از موارد، پس از فوت مالک یک ملک، ورثه بر سر نحوه تقسیم ارث اختلاف پیدا می‌کنند. اگر یکی از وراث بخواهد سهم خود را بفروشد اما سایر وراث با فروش ملک موافق نباشند، وی می‌تواند با ارائه دادخواست دستور فروش، ملک را به فروش برساند و سهم خود را دریافت کند.

۳. طلاق و دعاوی خانوادگی

در پرونده‌های طلاق، یکی از مشکلات رایج، تقسیم اموال مشترک است. درصورتی‌که زوجین بر سر فروش اموال اختلاف داشته باشند، یکی از آن‌ها می‌تواند از دادگاه درخواست صدور دستور فروش بدهد تا ملک از طریق مزایده فروخته شود و سهم هر یک مشخص گردد.

۴. شراکت‌های تجاری

در برخی موارد، دو یا چند شریک در یک ملک تجاری یا اداری سرمایه‌گذاری کرده‌اند، اما بعد از مدتی دچار اختلاف می‌شوند. اگر امکان تقسیم ملک وجود نداشته باشد، یکی از شرکا می‌تواند از طریق دادگاه تقاضای دستور فروش کند.–

شرایط صدور دستور فروش

برای اینکه دادگاه یا اداره ثبت دستور فروش یک مال را صادر کند، باید شرایط زیر فراهم باشد:

۱. مال غیرقابل افراز باشد

در املاک مشاع، ابتدا باید از طریق اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست افراز داده شود.

اگر امکان افراز وجود نداشته باشد، گواهی عدم افراز صادر شده و فرد می‌تواند برای دستور فروش اقدام کند.

۲. وجود مالکیت رسمی و قانونی

فردی که درخواست دستور فروش می‌دهد، باید سند رسمی مالکیت یا دلایل قانونی مالکیت خود را ارائه کند.

در دعاوی ارث، ارائه گواهی انحصار وراثت ضروری است.

۳. عدم توافق میان شرکا یا وراث

اگر همه مالکان بر فروش توافق داشته باشند، نیازی به دستور فروش نیست و می‌توانند ملک را از طریق دفتر اسناد رسمی منتقل کنند.

در صورت اختلاف، دستور فروش یک راهکار قانونی است.

مراحل درخواست دستور فروش

فرایند دریافت دستور فروش معمولاً شامل چندین مرحله قانونی است که در ادامه توضیح داده شده است:

۱. ارائه درخواست به اداره ثبت یا دادگاه

اگر ملک دارای سند رسمی باشد، درخواست ابتدا به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه می‌شود.

اگر ملک فاقد سند رسمی باشد یا موضوع پیچیدگی حقوقی داشته باشد، باید به دادگاه حقوقی مراجعه کرد.

۲. بررسی قابلیت افراز ملک

اداره ثبت اسناد بررسی می‌کند که آیا امکان افراز ملک وجود دارد یا خیر.

درصورتی‌که ملک قابل افراز نباشد، گواهی عدم قابلیت افراز صادر می‌شود.

۳. ارائه دادخواست دستور فروش به دادگاه

پس از دریافت گواهی عدم افراز، مالک یا ذینفع باید دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند.

دادگاه پس از بررسی مستندات و شنیدن دفاعیات سایر مالکان، درصورت احراز شرایط، دستور فروش را صادر می‌کند.

۴. اجرای دستور فروش از طریق مزایده

اجرای احکام دادگستری، پس از صدور دستور، ملک را از طریق مزایده رسمی به فروش می‌گذارد.

متقاضیان می‌توانند در مزایده شرکت کرده و پیشنهاد قیمت ارائه دهند.

پس از فروش ملک، مبلغ حاصل از فروش بین مالکان مطابق با سهم آنان تقسیم می‌شود.

مزایای دستور فروش

درخواست دستور فروش می‌تواند مزایای متعددی برای متقاضیان داشته باشد، از جمله:حل اختلافات میان شرکا و وراث بدون نیاز به توافق همه افراد

جلوگیری از تضییع حقوق مالکیت افراد در شرایطی که امکان استفاده از ملک وجود ندارد

تسریع در نقدشوندگی اموال و جلوگیری از راکد ماندن سرمایه

حفظ ارزش اقتصادی اموال و جلوگیری از کاهش ارزش به دلیل عدم استفاده

نکات حقوقی مهم در مورد دستور فروش

۱. نیاز به وکیل: برای افزایش شانس موفقیت در دریافت دستور فروش، توصیه می‌شود که از وکیل متخصص در دعاوی ملکی کمک بگیرید.

۲. حق اعتراض: اگر یکی از شرکا یا وراث با دستور فروش موافق نباشد، می‌تواند اعتراض خود را در دادگاه مطرح کند.

۳. محدودیت‌های قانونی: اگر ملک در توقیف، رهن یا وثیقه باشد، ابتدا باید این موانع حقوقی برطرف شوند.

۴. پرداخت هزینه‌ها: هزینه‌های کارشناسی، اجرای مزایده و سایر هزینه‌های قانونی باید قبل از فروش تسویه شوند.

نتیجه‌گیری

دستور فروش یک ابزار قانونی مؤثر برای حل اختلافات ملکی، شراکتی و وراثتی است. این فرآیند به مالکان این امکان را می‌دهد که در صورت عدم امکان توافق، ملک خود را به فروش برسانند و از سهم خود بهره‌مند شوند. بااین‌حال، روند اخذ دستور فروش ممکن است پیچیدگی‌های حقوقی خاصی داشته باشد و نیاز به پیگیری دقیق داشته باشد. بنابراین، مشورت با وکیل متخصص در این زمینه می‌تواند مسیر قانونی را هموارتر کرده و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.