فسخ مبایعه نامه چیست و در چه صورت میتوان این کار را انجام داد؟

هنگامی که دو طرف بابت خرید و فروش چیزی به توافق برسند قراردادی منعقد می گردد که به آن مبایعه نامه گویند.
به موجب به مفاد قرارداد ،هیچ کدام از طرفین معامله نمی توانند یک طرفه قرارداد را فسخ و باعث برهم خوردن قرارداد شوند،امادرمواردی قانون مجوزاتی برای خریدار و فروشنده لحاظ کرده تا بتوانند در صورت لزوم قرارداد فی مابین را فسخ کنند. در ادامه این موضوع در خصوص مبایعه نامه، خیار فسخ مبایعه نامه و شرایط فسخ توضیحات لازم را مطرح می نماییم.

مبایعه نامه چیست و در چه صورتی نوشته می شود؟

عرف داد و ستد های بزرگ به این روش می باشد که قبل از تنظیم سند اصلی، یک قرارداد کتبی بین خریدار و فروشنده منعقد می گردد .که طی آن طرفین شرایطشان را برای معامله عنوان می‌ کنند. مبایعه نامه برای خرید هر چیزی قابل تنظیم می باشد،لیکن عبارات مبایعه نامه، بیع نامه بیشتر در زمان خرید های بزرگی همچون باغ، ملک، مغازه و خودرو شنیده میشود.

وقتی که مسئله ملک در میان باشد،چنانچه خریدار ملک ؛از شرایط و قیمت آن اعلام رضایت نماید و فروشنده نیز سعی کند با انعطاف در قیمت و شرایط فروش جو تفاهم متقابل را در معامله حفظ کند. بعد از توافقات اولیه وجهی بین طرفین رد و بدل می گردد که در قرارداد ذکر می شود و تاریخ پرداخت الباقی پول که به صورت چک یا نقدی باید تحویل داده شود هم در مبایعه نامه قید می‌گردد، اگر پول در زمان مقرر تحویل داده نشود، فروشنده فسخ مبایعه نامه را آغاز میکند.

مبایعه نامه بر چند نوع است؟

مبایعه نامه به دو دسته رسمی و عادی تقسیم بندی می شود، مبایعه نامه های رسمی در دفاتر اسناد رسمی، ادارات ثبت و یا توسط ماموران قضایی و دولتی تنظیم میشود. مبایعه نامه های عادی در بنگاه،خانه، توسط شورا و….نوشته میشود، باید در نظر داشت مبایعه نامه همان قولنامه نیست.
در خصوص قولنامه دو طرف بر روی قولی توافق می کند و ممکن است حتی پولی هم رد و بدل نشود، در صورتی که در مبایعه نامه خریدار لازم است مبلغی را بپردازد و الباقی را در وقت مشخص تحویل دهد تا مشمول فسخ مبایعه نامه از سوی فروشنده نشود.

فروشنده و خریدار چه نکاتی را میتواند در مبایعه نامه ذکر کنند؟

طرفین معامله می توانند شروط خود را در مبایعه نامه ذکر کنند،
به طور مثال، فروشنده می تواند قید کند در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط و نقد نشدن چک ها، این حق را داشته باشد که یک طرفه نسبت به فسخ مبایعه نامه اقدام نماید. همچنین خریدار نیز می تواند قیدنماید که پس از پرداخت وجه در زمان ذکر شده ملک تخلیه و به او تحویل داده شود و میتواند تاکید کند در صورتی که فروشنده در امر واگذاری ملک طبق روال قانونی تعلل و سهل انگاری نماید و یا اقدام به جرم فروش مال غیر کرده باشد، خریدار این حق را دارد که برای فسخ مبایعه نامه اقدام نماید.

فسخ مبایعه نامه چیست؟

هرگاه یکی از طرفین معامله شروطش اجرایی نشود، برابر قانون حق دارد نسبت به فسخ مبایعه نامه اقدام نماید. اما بر هم زدن قرارداد ها همیشه به این راحتی نیست و گاهی پای وکیل فسخ قرارداد هم به میان می آید.
گاهی مفاد قرارداد بسیار پیچیده است و یا یکی از طرفین راه‌ های در روی قانونی را خوب بلد است تا از طرف معامله خود اخاذی نماید ،در چنین وضعیتی یک موسسه حقوقی با وجود وکلای برجسته وآگاه می‌تواند در کنار فرد ،موجب اطمینان خاطر و راهگشا باشد.
مجموعه حقوقی کرج وکیل که از گروهی از وکلای پایه یک دادگستری تشکیل شده میتوانند در زمینه مبایعه نامه، مشاوره حقوقی و …کمک های زیادی به متقاضیان ارائه نمایند.

وکیل فسخ قرارداد در آغاز با ارسال اظهارنامه به طرف معامله سعی در حل ماجرا می کند و پس از آن دادخواستی را بر مبنای قانون الزام به تعهد تنظیم می کند تا طرف مقابل را نسبت به تعهدات و با پرداختن ضرر و زیان وادار به عمل نماید.

خیار فسخ مبایعه نامه به چه معناست؟

همانطور که در قسمت های قبلی به این موضوع پرداخته شد، قانون این اجازه را به طرفین معامله داده تا بتواند فسخ مبایعه نامه کنند، به این مجوزات، خیار فسخ یا همان اختیار برهم زدن قرارداد گویند. یکی از دلایل معروف قانونی که اکثریت مردم با آن آشنا هستند خیار عیب است. به این معنی که اگر معامله ای انجام شود و سپس مشخص گردد که موضوع معامله معیوب است خریدار میتواند یک طرفه به همه چیز خاتمه دهد.

در همین راستا خیار تخلف از شرط نیز به طرفین اجازه داده تا شروط خود را به وضوح در قرارداد مکتوب نمایند و چنانچه شروط اجرایی نشود طرفین حق فسخ مبایعه نامه را دارند.

در چه صورتی می توان مبایعه نامه را فسخ کرد؟

اگر مبایعه نامه اصولی و صحیح نوشته شود راههای قانونی زیادی برای فسخ آن وجود دارد. قانون هرگز زیر بار اینکه شخصی با نیت کلاهبرداری و فریب  بر دیگران تاثیر بگذارد، نمی رود.

به طور مثال ممکن است فردی ملکی را خریداری کند که فروشنده زیربنای آن را ۵۰۰ متر عنوان کرده باشد ،لیکن پس از زمانی اثبات شود که متراژ ملک از این میزان کمتر است در چنین شرایطی خریدار با تکیه بر خیار تدلیس می تواند قرارداد را فسخ کند. اطلاع از بندهای قانونی و مجوزات رایج برای فسخ مبایعه نامه را بهتر است به اهالی قانون سپرد تا در حداقل زمان ممکن نتیجه مطلوب را گرفت به همین جهت وکلای کرج وکیل بهترین گزینه ها جهت استیفای حق هستند.

نکات مهم در خصوص فسخ مبایعه نامه و آثار آن

قانون به برخی از موارد مهم در خصوص فسخ مبایعه نامه و آثار آن پرداخته که به شرح زیر بیان می شود:

• فسخ حقی است که قانون برای طرفین معامله تحت شرایطی قائل شده است
• فسخ مبایعه نامه باید بصورت کتبی صورت پذیرد و به طرف مقابل اعلام گردد
• برگشت ثمن یا مبلغ مورد معامله به طرف خریدار
• رفع تعهدات طرفین
• تحویل مبایعه به فروشنده

موارد مربوط به فسخ مبایعه نامه

در خصوص فسخ مبایعه نامه نکاتی را باید مد نظر داشت مانند :

• برای فسخ باید دلیل موجه ارائه نمود
• طرف مقابل به نا حق متضرر نگردد
• از طریق قانونی اقدام شود

مواردی که خریدار نمی تواند معامله را فسخ نماید

• هنگام معامله خریداراز عیوب مال مطلع باشد
• خریدار رضایت خود را از عیوب مال اعلام نماید
• خریدار اعلام کند در صورتی که مال مورد معامله عیوبی هم داشته باشد آنرا پس نمی دهد و تفاوت قیمت هم مطالبه نخواهد نکرد
• فروشنده اعلام نماید مال مورد معامله با شکل وعیبی که دارد می فروشد و خریدار با آگاهی بپذیرد

شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده

فروشنده نمی‌تواند صرفاً به دلیل پشیمانی از معامله، اقدام به فسخ مبایعه نامه کند؛ زیرا اصل بر لازم بودن قراردادهاست. با این حال، در صورتی که در مبایعه نامه برای فروشنده حق فسخ پیش‌بینی شده باشد یا یکی از خیارات قانونی برای او ایجاد شده باشد، امکان فسخ معامله وجود خواهد داشت.

برای مثال، ممکن است در مبایعه نامه شرط شود که اگر خریدار ثمن معامله یا یکی از اقساط را در موعد مقرر پرداخت نکند، فروشنده حق فسخ مبایعه نامه و مطالبه استرداد ملک را داشته باشد. در این حالت، با تحقق تخلف و اعمال حق فسخ مطابق مفاد قرارداد، فروشنده می‌تواند برای احقاق حق خود اقدام قانونی کند.

بنابراین هنگام بررسی امکان فسخ مبایعه نامه باید متن قرارداد، شروط ضمن عقد، زمان‌بندی پرداخت ثمن و نحوه اعمال حق فسخ به دقت بررسی شود.

آیا فسخ مبایعه نامه به دلیل عدم پرداخت پول امکان‌پذیر است؟

عدم پرداخت ثمن معامله یکی از موضوعات مهم در دعاوی مربوط به فسخ مبایعه نامه است؛ اما صرف پرداخت نکردن پول، در همه موارد به معنای ایجاد حق فسخ برای فروشنده نیست. اگر در قرارداد شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت مبلغ یا اقساط در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ داشته باشد، با تحقق شرط می‌توان از حق فسخ استفاده کرد.

در این شرایط، بهتر است فروشنده پیش از هر اقدامی مفاد دقیق مبایعه نامه را بررسی و در صورت لزوم اراده خود برای فسخ را به صورت قابل اثبات به خریدار اعلام کند. در صورت بروز اختلاف نیز ممکن است طرح دعوای تأیید فسخ مبایعه نامه و مطالبه آثار ناشی از آن ضرورت پیدا کند.

بنابراین، برای تشخیص اینکه آیا عدم پرداخت ثمن موجب فسخ مبایعه نامه می‌شود یا خیر، باید مفاد قرارداد و شرایط قانونی حاکم بر معامله بررسی شود.

رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ درباره فسخ مبایعه نامه

یکی از آرای مهم در زمینه فسخ مبایعه نامه، رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۱۴۰۰/۳/۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است. این رأی درباره حالتی صادر شده که در قرارداد بیع شرط شده بود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را داشته باشد.

بر اساس این رأی، چنانچه چنین شرطی در عقد بیع درج شده باشد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ، فروشنده می‌تواند استرداد مبیع را مطالبه کند؛ حتی اگر خریدار پس از معامله، مال را به شخص دیگری منتقل کرده باشد. دیوان عالی کشور در این رأی با استناد به مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵ و ۴۵۴ قانون مدنی، بر حق فروشنده در چنین شرایطی تأکید کرده است. این رأی به موجب ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری در موارد مشابه برای مراجع قضایی لازم‌الاتباع است.

در نتیجه، هنگام تنظیم مبایعه نامه، نحوه پرداخت ثمن و ضمانت اجرای عدم پرداخت آن اهمیت زیادی دارد و درج دقیق شرط مربوط به حق فسخ می‌تواند در زمان بروز اختلاف نقش تعیین‌کننده‌ای داشته باشد.

نتیجه گیری و جمع بندی

مبایعه نامه حتی اگر بر روی کاغذ های ساده و در منزل نوشته شود یک قرارداد با بار حقوقی محسوب می گردد.
ضروریست خریدار و فروشنده قوانین مربوط به نگارش مبایعه نامه و خیار فسخ مبایعه نامه را مطالعه نمایند.
چنانچه می خواهید از یک کارشناس متخصص استفاده نمایید بهتر است برای فسخ قرارداد به سراغ وکلای پایه یک دادگستری بروید، کرج وکیل میتواند تا رسیدن به بهترین نتیجه و در کوتاه ترین زمان کنارتان باشد.

سوالات متداول درباره فسخ مبایعه نامه

۱. فسخ مبایعه نامه چیست؟
فسخ مبایعه نامه به معنای برهم زدن قرارداد به استناد حق فسخی است که ممکن است به موجب قانون یا توافق طرفین برای یکی از طرفین معامله ایجاد شده باشد.

۲. آیا فروشنده می‌تواند به دلیل عدم پرداخت ثمن، مبایعه نامه را فسخ کند؟
صرف عدم پرداخت ثمن همیشه موجب ایجاد حق فسخ برای فروشنده نیست. اگر در قرارداد برای چنین تخلفی حق فسخ پیش‌بینی شده باشد یا شرایط قانونی ایجاد حق فسخ وجود داشته باشد، فروشنده می‌تواند مطابق قانون و مفاد قرارداد اقدام کند.

۳. آیا خریدار نیز می‌تواند مبایعه نامه را فسخ کند؟
بله. در صورت وجود یکی از خیارات قانونی یا تحقق شرایطی که در قرارداد برای خریدار حق فسخ ایجاد کرده است، خریدار نیز می‌تواند برای فسخ مبایعه نامه اقدام کند.

۴. اگر فروشنده با فریب، مال را به خریدار بفروشد، آیا امکان فسخ وجود دارد؟
در صورتی که شرایط قانونی خیار تدلیس وجود داشته باشد، شخص فریب‌خورده می‌تواند از حق فسخ ناشی از تدلیس استفاده کند.

۵. آیا وجود عیب در ملک یا مال مورد معامله می‌تواند باعث فسخ مبایعه نامه شود؟
در صورت وجود شرایط قانونی خیار عیب، خریدار می‌تواند از حقوق قانونی خود استفاده کند که حسب مورد ممکن است شامل فسخ معامله یا مطالبه ارش باشد.

۶. آیا پشیمانی از خرید یا فروش باعث فسخ مبایعه نامه می‌شود؟
خیر. صرف پشیمانی یکی از طرفین، به‌تنهایی موجب ایجاد حق فسخ نمی‌شود؛ مگر اینکه در قرارداد برای چنین وضعیتی حق فسخ پیش‌بینی شده باشد یا یکی از اسباب قانونی فسخ وجود داشته باشد.

۷. رأی وحدت رویه مهم درباره فسخ مبایعه نامه کدام است؟
رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۱۴۰۰/۳/۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور از آرای مهم در این زمینه است. این رأی درباره شرط حق فسخ فروشنده در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن و امکان استرداد مبیع پس از اعمال حق فسخ صادر شده است.

۸. برای فسخ مبایعه نامه ابتدا چه اقدامی باید انجام داد؟
ابتدا باید متن مبایعه نامه، شروط ضمن قرارداد و علت ادعایی فسخ بررسی شود. در صورت وجود حق فسخ، بهتر است اراده شخص برای فسخ به شکل قابل اثبات اعلام شود و در صورت اختلاف، از طریق مرجع قضایی صالح اقدام شود.

۹. آیا فسخ مبایعه نامه با اقاله تفاوت دارد؟
بله. فسخ در نتیجه اعمال یک حق قانونی یا قراردادی توسط دارنده حق فسخ انجام می‌شود، اما اقاله با توافق دو طرف برای برهم زدن قرارداد صورت می‌گیرد.

۱۰. آیا بعد از فسخ مبایعه نامه، پول و مال مورد معامله باید به طرفین برگردانده شود؟
اصل بر این است که پس از فسخ، آثار مالی ناشی از برهم خوردن قرارداد و استرداد عوضین مطابق شرایط معامله و مقررات قانونی بررسی شود. در موارد اختلاف، ممکن است مطالبه ثمن، استرداد مبیع یا سایر آثار فسخ نیازمند طرح دعوا باشد.

نویسنده: گروه وکلای کرج وکیل